[摘要]万科、碧桂园、龙湖、绿地等大型房企已经纷纷提出了各自的合伙人计划，地产央企今年起也将在“混合所有制”大潮中开启“合伙人制度”试验。

　　今、明两年，多家房地产央企或将通过引入战略投资者或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案。

　　据经济观察报( 微博)15日消息，当房地产企业正式进入下行周期，多家民营房企或地方国企都已通过混改、合伙人计划、多元化等方法，从制度上找到了下一轮增长的发力点。此时的央企若不尝试进一步突破制度的壁垒，则可能在“地产下半场”中失去竞争力。

　　一家央企战略研究部门的负责人直言，“像万科的小股操盘，合伙人制度，我们想尝试”。

　　曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口，以“利益共享”为核心的合伙人制度在国内房地产行业风生水起。继房企龙头万科去年推出事业合伙人与项目跟投制度后， 碧桂园、龙湖、绿地等大型房企纷纷提出各自的合伙人计划。而眼下看来，地产央企今年起也将在“混合所有制”大潮中开启“合伙人制度”试验。

　　“合伙人风暴”席卷房地产界 地产央企欲试水

　　过去十年堪称地产“黄金十年”，虽然大部分房地产企业在管理体系上还比较粗放，但由于整个行业处于高速发展期，只要企业能拿到地和钱，利润基本就能保证。但如今，随着房地产进入下半场，以往粗放的管理模式走到尽头，企业要实现盈利最重要的是判断分析地块的前景，以及获得低成本的融资渠道，这需要有能力的人去把控，“人”已经成为房企决胜下半场的最重要因素。

　　尽管国内很多房企已发展至上千亿规模，但房企高管和项目操盘者的激励问题至今悬而未决，由于利益分配存在的缺陷导致房企高管频繁跳槽甚至下海创业的事件屡见不鲜，对企业的经营稳定性带来了重大影响，中海、万科都有这样的案例。

　　在睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文看来，“职业经理人制度是为了解决企业所有人经营能力不足的问题，但它的弊端也非常明显”，他认为，职业经理人只不过是“打工的”，他们可以同企业所有人共富贵但不会共患难，一旦行业进入下行周期，职业经理人很容易拍屁股走人，尤其是目前房地产单边上涨阶段已经结束，这对于企业将带来新的考验。

　　随着房地产从黄金时代进入白银时代，商业模式的变化推动管理模式变革。去年开始，先是万科推出事业合伙人计划，而后一股合伙人风暴席卷房地产界，碧桂园、龙湖、绿地等大型房企纷纷提出各自的合伙人计划，加强了员工与企业利益的捆绑，提升了对高管的激励。

　　相比于民营地产企业和地方国有地产企业而言，地产央企有着更迫切的激励需求。

　　《经济观察报》刊文指出，在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。其深厚的资金和 资源优势也增强了其抗风险能力。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长时期。部分地产央企甚至有业绩掉队的迹象。

　　经过2014年房地产市场回调，7家千亿俱乐部成员的房企销售业绩与第8名之间“已出现明显的断层”。随着行业集中度进一步提高，面临制度壁垒的央企可能会被进一步超车。

　　尽管众多央企已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。2009年8月17日，人力资源和社会保障部会同中央组织部、监察部、财政部、审计署、国务院国资委等单位联合下发了《关于进一步规范中央企业负责人薪酬管理的指导意见》，被社会称之为“央企高管限薪令”。该“限薪令”让央企对其高管的正面激励作用不足。

　　一名房地产央企战略研究部门的负责人指出，公司此时需要思考如何有效促进企业发展。“房地产央企如果能在新的培育领域实施新的激励政策，将有助于促进企业获得新一轮较大幅度的增长。”该人士说。

　　据报道，今、明两年，多家房地产央企或将通过引入战略投资者或实行高管持股计划的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案，而合伙人制度将成为一个很重要的方向。

　　混合所有制改革窗口期来临

　　前述《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》中规定，员工持股改革的企业将在商业一类中选取。所谓“商业一类”，按照国资委对央企的划分，主要是指处于充分竞争领域的企业。地产央企属这一类别。

　　此外，2014年6月20日，证监会已发布《关于上市公司实施员工持股计划试点的指导意见》，激励大量上市企业启动员工持股计划。据有关媒体的统计，截至2015年2月6日，已公布或实施员工持股计划的上市公司数量已超过90家。

　　而去年12月和2015年1月发布员工持股计划上市公司家数分别高达26家和28家，上市公司发布员工持股计划呈现高峰期。

　　在房地产企业当中，已有地方国企开启了不同程度的“混改”试验。从2013年引入五家投资机构入股到随即借壳上市，上海市国有企业绿地集团被视为上海国资“混合所有制”改革的样本。

　　据《中国经济周刊( 微博)》报道，绿地总裁张玉良认为，强调企业管理层及核心员工持股，是绿地集团推行混合所有制改革的一个非常鲜明的特色，有利于企业实施着眼于长远发展的企业战略和商业模式，减少短视行为。

　　1月末，广州老牌国企 越秀地产也公布了从项目入手的“合伙人”计划，规定每间项目公司全体符合资格管理层成员所持的股权总共不超过该项目股权总额的10%，公司董事、最高行政人员以及发行人层面不参与计划。公司还表示，高管持股计划尚未有时间表，但一定是趋势。

　　越秀地产副总经理朱晨指出，合伙人制度出台对整个房地产行业有很大的冲击，现在只有一小撮房企在做，但未来格局一定会改变。如果在越秀地产员工能做小老板，另外一个企业还是传统模式，那人才一定会到这里来。

　　“这个过程一定会很乱，房企和房企之间会很乱，包括越秀内部也会，因为企业的利益分配规则会发生变化，一定会倒逼整个管理体系的改变”，他说，“但这个乱的过程我们会很欢迎，大乱之后才有大治。”（腾讯财经综合）